재산세 비조정 지역 1억미만 오피스텔 3채 보유중입니다.올해 재산세를 주거용1 업무용2로 냈는데3건
비조정 지역 1억미만 오피스텔 3채 보유중입니다.올해 재산세를 주거용1 업무용2로 냈는데3건 모두 주거용으로 사용중인데주거용3으로 전환하는게 절세 같은데1억미만 주택은 가지고있어도 취득세는 과중이 없는것으로 아는데1. 추후 양도세 문제로 그냥두는게 맞을까요??2. 3주거를 유지하다 매도시점에 1주거 2업무로 전환하고 매도하면 양도세 절약이 되는걸까요?
주거용과 업무용 오피스텔의 구분은 재산세뿐만 아니라 양도소득세, 종합부동산세, 취득세 등 다양한 세금에 영향을 미치므로 신중한 판단이 필요합니다. 아래에 질문에 대한 각각의 포인트를 정리해드릴게요:
✅ 기본 개념 정리:
오피스텔의 용도는 건축물대장상 업무용으로 되어 있더라도, 실제로 주거에 사용하면 주거용으로 간주될 수 있습니다.
재산세는 실제 사용 용도 기준 (주거용이면 주거세율, 업무용이면 업무세율).
양도소득세는 '주택 수'를 기준으로 과세 여부가 결정됨.
❓질문 1:
"추후 양도세 문제로 그냥 두는 게 맞을까요?"
▶️ 정답 요약:
양도세의 비과세 혜택 또는 중과 여부는 ‘주택 수’ 기준으로 판단합니다.
현재는 3채 모두 1억 미만이므로 주택 수에는 포함되지만,
1세대 1주택 비과세를 받을 때 소형(1억 이하) 오피스텔은 '예외적'으로 제외 가능한 경우도 있습니다.
그러나 다주택 중과세 판단에는 포함될 수 있어, 보유 수 자체가 부담이 될 수 있습니다.
❓질문 2:
"3주거를 유지하다 매도 시점에 1주거 2업무로 전환하면 양도세 절약이 되는 걸까요?"
▶️ 정답 요약:
매도 직전에 업무용으로 용도변경한다고 해도,
국세청은 실제 사용 용도와 과거 사용 이력을 기준으로 판단합니다.
특히 양도세는 실사용 기준으로 '주택인지 아닌지'를 판정하므로,
이전까지 주거용으로 사용한 사실이 확인되면 주택으로 간주할 가능성이 큽니다.
✅ 참고로 알아두세요:
1억 미만 오피스텔이라도 → 임대사업자로 등록하지 않거나 주택 수가 증가하면 양도세 중과에 포함될 수 있습니다.
주택 수 제외는 기준시가 1억 이하, 지방(非조정지역), 전용면적 40㎡ 이하 등 추가 요건도 고려됩니다.
정리하면:
항목
절세 유리
주의할 점
재산세
주거용으로 하면 저렴
3채 모두 주거용이면 다주택 가능성 ↑
양도세
매도 전 '업무용'으로 바꿔도 큰 효과 없음
과거 주거 이력이 중요
취득세
현재 기준 1억 미만이면 중과 없음
다주택자 기준 변경 주의
전략
주거 vs 업무 구분은 '실사용' 기준임
허위 변경은 불이익 가능
✅ 결론:
단순히 재산세 절세만 고려하여 주거용 전환하면, 양도세 측면에서 불리해질 수 있습니다.
실제 사용과 부합하게 정리하시고, 매도 계획 시 세무전문가와 상담 후 명확한 절세 전략을 수립하는 것이 좋습니다.